Introducción: La realidad del mercado inmobiliario bimoneda

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del Gran Buenos Aires se caracteriza por una particularidad estructural: la convivencia de dos monedas para la valuación, reserva y transferencia de activos raíces. Mientras que los gastos corrientes, las tasas impositivas y ciertos contratos de locación se calculan en Pesos Argentinos ($), las transacciones de compraventa de inmuebles, históricamente, encuentran su valor de referencia en el Dólar Estadounidense (USD).

Esta dinámica bimoneda no está exenta de fricciones. En un contexto de volatilidad cambiaria, regulaciones financieras variables y dispersión de cotizaciones (Dólar Oficial, Dólar MEP, Dólar CCL), llevar a cabo una operación de compraventa exige un profundo conocimiento del marco normativo civil, comercial y tributario vigente. La improvisación en la redacción de los contratos ya no es una opción aceptable.

Para López & López Bienes Raíces, el corretaje inmobiliario debe superar la simple intermediación comercial [cite: Gemini Chat, Evidence: User described being a "desarrollador freelance con 20 años en el mercado" and a "diseñador Web" who provides "alojamiento de Sitios" with a portfolio of "90 clientes." Date: 2026-01 to 2026-02.]. Detrás de cada firma debe existir un asesoramiento integral en 3D que fusione la precisión técnica con la máxima solvencia jurídica. En este artículo técnico, analizamos las claves legales, las estructuras contractuales vigentes y las mejores prácticas para ejecutar operaciones bimoneda con absoluta seguridad en Buenos Aires.

1. Marco normativo vigente y estructura de los contratos

El punto de partida para cualquier operación inmobiliaria segura en la República Argentina es el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN). Las reformas e interpretaciones de los últimos años han reconfigurado la naturaleza jurídica de la moneda extranjera en las obligaciones de dar sumas de dinero.

La Naturaleza Jurídica del Dólar en los Contratos

Bajo el ordenamiento jurídico actual, la moneda extranjera puede ser considerada como "obligación de dar sumas de dinero" o como "obligación de dar cantidades de cosas", dependiendo de la voluntad explícita de las partes y las cláusulas plasmadas en el contrato. Para blindar jurídicamente una compraventa en dólares, es vital que el Boleto de Compraventa y la posterior Escritura Traslativa de Dominio dejen en claro que la entrega de la moneda extranjera constituye una condición esencial e indispensable del contrato (obligación de dar suma de dinero en la especie pactada).

El Artículo 765 del CCyCN y la Cláusula de Renuncia

El artículo 765 del CCyCN establece, en su texto general, que si el deudor debe moneda que no sea de curso legal en la Argentina, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas, y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. Para evitar que el comprador intente cancelar una obligación pactada en dólares entregando pesos a una cotización desfavorable para el vendedor, se vuelve obligatorio redactar cláusulas específicas de renuncia.

Nota de Resguardo Legal: Dado que la doctrina considera que el artículo 765 no es de orden público sino supletorio, las partes pueden pactar válidamente la renuncia expresa a la pesificación de la deuda, asumiendo la fluctuación cambiaria como un riesgo conocido.

2. Las cotizaciones de mercado como referencia legítima (Dólar MEP)

Uno de los mayores desafíos en los contratos bimoneda ocurre cuando se pactan pagos escalonados, saldos de precio a plazo, o cuando la reserva se realiza en una moneda y el boleto se proyecta en otra. Ante la existencia de múltiples tipos de cambio, ¿cuál es la referencia legítima y legal?

El Dólar MEP como Estándar Inmobiliario

En la jurisprudencia y la práctica notarial contemporánea de Buenos Aires, el mercado ha adoptado el mecanismo de adquisición de títulos públicos conocido como Dólar MEP (Mercado Electrónico de Pagos) como la referencia más transparente, legal y equitativa para las liquidaciones en pesos de obligaciones vinculadas al Real Estate. Al ser una cotización en blanco, regulada por la Comisión Nacional de Valores (CNV), otorga una validez jurídica incontestable ante cualquier litigio.

Redacción de Cláusulas Cambiarias Alternativas

Para los contratos que involucran saldos de precio, el equipo legal debe diseñar cláusulas de resguardo. Estas estipulan que, ante una eventual imposibilidad legal de conseguir dólares billete, el comprador se obliga a entregar la cantidad de pesos necesarios para adquirir los títulos públicos (ej. AL30 o GD30) que, liquidados en su variante en dólares en el mercado financiero externo o local, arrojen la cantidad neta de moneda extranjera adeudada.

3. El rol del escribano en la validación de fondos y prevención de litigios

La seguridad jurídica de una compraventa bimoneda no se agota en la correcta redacción del instrumento privado (Boleto). El paso definitivo se da ante el Escribano Público en el acto de la Escritura Traslativa de Dominio. En este hito, el notario actúa como un calificado agente de retención impositiva y un validador de la legalidad de los fondos.

Cumplimiento de Normativas UIF (Unidad de Información Financiera)

El escribano es un sujeto obligado ante la UIF. Esto significa que debe velar por la transparencia del origen de los fondos utilizados en la transacción. Las partes deben acreditar fehacientemente mediante Declaración Jurada el origen lícito de los dólares o pesos empleados. La trazabilidad y bancarización de estos fondos (a través de transferencias cruzadas de cuentas corrientes o cajas de ahorro) simplifican drásticamente el proceso de justificación ante futuras inspecciones fiscales.

Prevención de Contingencias Impositivas

Operar de manera incorrecta en un ecosistema bimoneda puede disparar severas contingencias fiscales. El escribano interviene calculando y reteniendo el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o procesando la liquidación del Impuesto a las Ganancias Cedulares según corresponda. Asimismo, es estricta obligación del asesor inmobiliario la tramitación en tiempo y forma del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) ante la AFIP por el valor real de comercialización para evitar la suspensión del acto escritural.

Conclusión: La importancia del asesoramiento 360°

Llevar a cabo con éxito una compraventa inmobiliaria bimoneda en Buenos Aires requiere ir un paso más allá del entusiasmo comercial. La protección real del patrimonio familiar o corporativo se asienta sobre contratos sólidos, análisis cambiarios realistas y un riguroso cumplimiento de las normativas notariales y fiscales vigentes. El valor de la seguridad jurídica es, en última instancia, el único componente que transforma una transacción compleja en una experiencia exitosa de inversión a largo plazo.